Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ДЕЛАТЬ ЛИ РЕМОНТ В АРЕНДОВАННОЙ КВАРТИРЕ?
А. ШИШКИНА
Как указано в ст. 623 Гражданского кодекса РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае же, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
В свою очередь, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Разбираемся в нюансах на основе судебной практики.
Арбитражный суд Северо-Западного округа рассмотрел дело по иску компании о взыскании с общества стоимости неотделимых улучшений по договору аренды помещения.
Суды нижестоящих инстанций сделали вывод, что право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости. Однако в данном деле такого согласования не усматривалось. При этом податель жалобы указывал, что все работы по достройке спорного помещения за общество были выполнены компанией до начала арендных отношений, следовательно, положения ст. 623 ГК РФ не применяются, в подтверждение чего ссылался на правовую позицию, отраженную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.07.2007 N 3056/07; по мнению стороны, судами не были исследованы доказательства выполнения строительных работ за счет компании, а также их потребительская ценность.
Как следует из материалов дела и установлено судами, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили предварительный договор аренды помещения под фитнес-клуб.
Согласно п. 1.1 предварительного договора арендодатель обязался не позднее 10 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение заключить с арендатором договор аренды и передать ему во временное владение и пользование данное помещение.
Также согласно п. 1.12 предварительного договора в случае незаключения основного договора по инициативе и (или) вине арендодателя последний обязуется возвратить арендатору все платежи за неиспользованный срок аренды, а также возместить расходы, фактически произведенные арендатором в связи с производством ремонтно-строительных работ в помещении.
Далее стороны подписали основной договор аренды. В силу п. 6.8 указанного договора в случае его досрочного расторжения/незаключения арендодатель обязуется компенсировать арендатору расходы, произведенные последним в связи с производством ремонтно-строительных работ в помещении в размере, фактически понесенном и документально подтвержденном арендатором.
Исходя из положения п. 3.1.16 договора аренды суды сделали обоснованный вывод о том, что обязанность осуществить действия по государственной регистрации договора была возложена именно на арендатора. Однако доказательств совершения каких-либо действий, направленных на государственную регистрацию договора, компания не представила.
Из анализа ст. 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Положения предварительного и основного договоров аренды не исключали возможности производства арендатором в арендуемом помещении ремонтных работ. Однако право требовать компенсацию стоимости произведенных неотделимых улучшений наступает у арендатора при условии согласования их выполнения и стоимости.
Доказательств согласования с арендодателем объема (перечня) и стоимости (сметы) работ по улучшению арендованного помещения арендатором в данное дело не было представлено. Факт обращения компании к обществу за получением такого согласия также не установлен.
Таким образом, компания осталась без компенсации своих расходов на улучшение арендованного помещения.
В другом деле суд, изучив спорный договор аренды, пришел к выводу о том, что согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений имущества посредством осуществления соответствующих работ было получено арендатором путем согласования данного условия в договоре аренды. Передав арендатору имущество с возложением на него обязанности провести капитальный ремонт и внутреннюю перепланировку помещения (фактически довести имущество до состояния 100 процентов готовности в целях использования под торговое помещение), арендодатель выразил свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.
Практика судов общей юрисдикции по подобной категории дел также содержательна.
Так, гражданка К. обратилась в суд с иском к администрации о взыскании стоимости неотделимых улучшений жилого помещения.
Согласно материалам дела в период действия договора найма истицей за счет собственных средств и с устного согласия наймодателя было произведено улучшение арендуемого имущества. В частности, были установлены металлические двери и 4 окна, произведена внутренняя отделка гипсокартоном стен кухни. Помимо капитальных вложений, истицей произведены покраска пола и полная замена электропроводки. Также произведено обустройство участка в виде ограждения, хозяйственной постройки для хранения топлива и других хозяйственных нужд.
При подписании договора найма жилого помещения сторонами были согласованы в устной форме ремонтные работы и имеющиеся недостатки жилого помещения. Впоследствии администрация обещала истице рассмотреть вопрос о переводе жилого дома в социальное жилье и передаче его в собственность истице. Вселение в жилое помещение производилось практически без предварительного осмотра, о чем свидетельствует отсутствие акта приема-передачи жилого помещения.
Далее истица обратилась к ответчику с заявлением о передаче ей в собственность жилого помещения, на что был получен ответ об отказе в приватизации, поскольку жилое помещение отнесено к категории коммерческого использования. Ответчик же возмещать затраты на ремонт отказался.
Отказывая в удовлетворении иска о возмещении соответствующих расходов, суд руководствовался той же ст. 623 ГК РФ и исходил из того, что между сторонами заключен договор коммерческого найма жилого помещения, который не расторгнут, истица вселилась в квартиру после согласования условий договора, договором предусмотрено своевременное осуществление нанимателем за свой счет текущего ремонта жилого помещения, неотделимые улучшения арендованного имущества произведены без согласования с наймодателем.
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Между тем текущий ремонт занимаемого жилого помещения в силу вышеприведенных норм материального права и условий заключенного сторонами договора является обязанностью нанимателя, в силу чего расходы по проведению такого ремонта не могут быть компенсированы истице за счет ответчика.
Кроме того, истицей не было представлено доказательств производства ею неотделимых улучшений арендованного имущества с согласия наймодателя, в связи с чем стоимость таких улучшений возмещению не подлежит. Ссылки истицы на достижение сторонами в указанной части устного соглашения также доказательствами не подтверждены и ответчиком опровергаются. Допустимыми доказательствами наличия такого соглашения являются письменные доказательства, между тем какого-либо письменного соглашения между сторонами не имеется. Показания свидетелей в указанной части будут являться недопустимыми доказательствами.
В результате в иске было отказано.
Иными словами, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений включаются обстоятельства, подтверждающие согласие арендодателя на производство улучшений арендованного имущества, прекращение договора аренды, наличие улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Также по смыслу ст. 623 Гражданского кодекса РФ под улучшениями понимаются работы такого характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения, связанные с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, при этом необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и производства улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
На практике бывает сложно определить характер улучшений. Скорее всего, потребуется назначение судебной экспертизы. Кроме того, следует учесть, что не считается улучшением устранение повреждений в результате текущего ремонта.
Таким образом, иск о взыскании стоимости улучшений может быть удовлетворен, если арендатор докажет следующие обстоятельства:
- факт заключения договора аренды помещения;
- наличие улучшений арендованного помещения за счет средств арендатора и их стоимость (договорами подряда, заключением экспертизы, платежными поручениями, квитанциями к приходно-кассовым ордерам, кассовыми чеками, актом о приемке выполненных работ, справкой о стоимости выполненных работ и затрат, актами сверки взаимных расчетов с подрядчиком и т.п.);
- если улучшения неотделимы - неотделимость улучшений и наличие согласия арендодателя на их производство арендатором;
- если улучшения отделимы, но их возврат невозможен - невозможность возврата отделимых улучшений в натуре (актом осмотра и т.п.);
- прекращение договора аренды (условиями договора, уведомлением о расторжении договора, дополнительным соглашением сторон и т.п.);
- возврат помещения с улучшениями арендодателю после прекращения договора (актом приема-передачи, уведомлением о необходимости осуществить приемку помещения и т.п.).
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.