Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
КВАРТИРА ПРОДАНА ДВУМ И БОЛЕЕ КЛИЕНТАМ СРАЗУ - АНАЛИЗ СПОРОВ
В. МАРИНОВСКАЯ
Двойная продажа квартир - явление нередкое. И произойти может как при покупке новостройки, так и в процессе приобретения квартиры на вторичном рынке недвижимости.
Цель нашей статьи, проанализировав судебную практику, определить, как решаются судебные споры по делам с двойной продажей. Мы выясним, когда суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности, узнаем, что может требовать истец в случае состоявшейся государственной регистрации перехода права собственности за одним из покупателей и влияет ли содержание договора, по которому происходило приобретение квартиры, на решение суда, установим, как действовать в случае покупки квартиры, которая уже продана.
Анализ судебных споров по делам данной категории будет интересен широкому кругу лиц - как простым гражданам, так и организациям, поскольку они также могут попасть в число участников сделки с двойной продажей.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Рассмотрим Определение Верховного Суда РФ по делу N 18-КГ21-16-К4, N 2-4595/2018 г. Москва от 11 мая 2021 г.
По настоящему делу было установлено, что в отношении спорной квартиры заключено два договора: 11 июня 2014 г. между Ч. и предпринимателем М., а 2 марта 2018 г. между П. и ООО "Т".
П. обратился с иском в суд к ООО "Т" о признании права собственности на квартиру. Иск обоснован тем, что между ООО "Т" и П. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, которое будет приобретено в будущем, согласно которому общество обязуется передать в собственность истца квартиру, однако до настоящего времени право собственности на квартиру за обществом не зарегистрировано и истцу не передано. Решением городского суда иск был удовлетворен.
Суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению иска П. по правилам производства в суде первой инстанции и принял к производству встречное исковое заявление Ч. о признании отсутствующим права собственности ООО "Т" на спорную квартиру и о признании за истицей права собственности на эту квартиру. Апелляционным определением по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска П. Встречный иск Ч. к ООО "Т" и П. удовлетворен: суд признал отсутствующим право собственности ООО "Т" на спорную квартиру и право собственности на указанную квартиру признано за Ч.
Судебная коллегия Верховного Суда не согласилась с выводами апелляционной и кассационной инстанции.
Внимание! Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Судебная коллегия по данному делу разъяснила, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков. Также разъяснила, что в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Также Судебная коллегия отметила, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.
Судебные постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежали отмене, а дело было направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Рассмотрим Определение Верховного суда РФ по делу N 36-КГ19-6 от 13 августа 2019 г.
В деле истец указывал на то, что по договору купли-продажи приобрел у Б. квартиру, полностью оплатив ее стоимость, однако Б. спорную квартиру истцу не передала, а продала ее своей матери, а та продала спорную квартиру иному лицу. Судебная коллегия отметила, что истец ошибочно полагал, что заключенные между ответчиками договоры являются мнимыми сделками, поскольку при совершении сделки между Б. (продавцом) с Ф. (покупателем) стороны не только предусмотрели реальные правовые последствия сделки, но и осуществили их. Также Судебная коллегия указала, что наличие родственных отношений между продавцом и покупателем ввиду отсутствия иных доказательств мнимости сделки определяющим для ее оценки в качестве таковой не является.
Суд отметил, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
А учитывая, что основания заявленных истцом требований не подтверждают ничтожности оспариваемой им сделки купли-продажи спорной квартиры, а сводятся к обоснованию ее недействительности, как оспоримой, срок исковой давности по такому основанию составляет один год.
Судебная коллегия определила решение районного суда и апелляционное определение отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении требований истца к Б., К., К. отказать.
В случае если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество незарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков.
Рассмотрим Апелляционное определение по делу N 33-46938/2019 от 16 октября 2019 года (Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда).
Из материалов дела следует, что 3 марта 2016 года между С. и Ф. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (будущей вещи), предметом которого является заключение договора купли-продажи недвижимого имущества.
Продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора квартиру, которая принадлежала ранее продавцу на праве собственности. Стороны были осведомлены, что недвижимое имущество выбыло из владения продавца в результате хищения и для исполнения договора продавцу необходимо после вступления в силу приговора суда истребовать квартиру из чужого незаконного владения и зарегистрировать за собой право собственности, поэтому договор заключался в отношении будущей вещи. Однако право собственности Ф. на указанную квартиру зарегистрировано так и не было, в связи с чем С. обратился в суд.
Способ защиты права оказался ненадлежащим...
Суд отметил, что требование истца об обязании зарегистрировать в ЕГРН право собственности на квартиру на основании решения Зеленоградского районного суда г. Москвы от 26 мая 2017 года по делу N 2-1046/2017 является ненадлежащим способом защиты права, поскольку надлежащим способом защиты права собственности покупателя по договору купли-продажи недвижимой вещи является требование о передаче имущества и о государственной регистрации перехода права собственности на имущество к покупателю в случае, если продавец является собственником продаваемого имущества.
В случае если право собственности продавца на спорное помещение не зарегистрировано, это исключает возможность возникновения права собственности у истца по заключенному между сторонами договору.
Что в такой ситуации делать покупателю?
Суд отметил, что в случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя, либо право собственности продавца на это имущество незарегистрировано, покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков. При указанных обстоятельствах С. не лишен права требовать возврата уплаченной продавцу по договору денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков.
Ошибка при составлении договора?
Напоминаем: для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.
Судебная коллегия отметила, что согласно условиям договора Ф. не принимал на себя обязательств по регистрации прав собственности в отношении спорной квартиры, и у С. не возникло права на предъявление иска к Ф. о понуждении последнего к государственной регистрации права собственности в отношении спорной квартиры на основании судебного решения. На основании изложенного Судебная коллегия определила апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Какие есть варианты защиты своих прав?
Обратиться в суд с требованием о признании за собой права собственности на квартиру, причем сделать это первым, поскольку в данном случае преимущественное право на спорную квартиру будет иметь тот, кто в судебном порядке первым признал за собой право собственности на объект двойной продажи.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи. При этом покупатель вправе требовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов, а также возмещения причиненных убытков.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.