Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
К ВОПРОСУ О ПРИЗНАКЕ ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ В СОВРЕМЕННОМ ЖИЛИЩНОМ ПРАВЕ
И.Ю. ПОБЕРЕЖНАЯ, С.Г. ПОБЕРЕЖНЫЙ, Д.С. ЩЕТКИН
Жилое помещение является неотъемлемой ценностью современной жизни каждого человека. С момента попадания жилой недвижимости в правовое поле и осознания его как экономической ценности стала формироваться законодательная база. Современное правовое регулирование можно разделить на несколько направлений. В первую очередь это нормы, которые характеризуют объект - жилое помещение. Затем можно выделить нормы, регулирующие процесс создания жилого недвижимого объекта. Важным направлением является содержание и эксплуатация жилого помещения в надлежащем виде, и это тоже регулируется соответствующими нормами. Также сформированы вещные права в отношении жилых помещений. Предусмотрена ответственность за различного рода правонарушения в области жилищных правоотношений.
Граждане стремятся обладать жилой недвижимостью на различных основаниях: либо это приобретение ее в собственность, либо возможность реализовать свое право пользования на жилое помещение в рамках социального и коммерческого найма. Вместе с тем общепринятое представление о жилом помещении как объекте, где можно проживать, не всегда у субъектов сформировано. Например, будет ли являться жилым помещением флигелек на морском побережье или дачный домик в лесах? Вопрос не однозначен. В этой связи учеными на протяжении всего формирования жилищного законодательства делались попытки выделить основные признаки жилого помещения, позволяющие его отграничить не только от нежилой недвижимости, но и от иных объектов, схожих по некоторым параметрам с жилыми объектами.
Понимание сущности жилого помещения невозможно без такого признака, как пригодность для постоянного проживания. Учитывая климатические особенности Российской Федерации, этот признак имеет особое значение, поскольку его толкование состоит в возможности проживать в конкретно взятом жилом помещении в течение всего года. Для российского законодательства это имеет особое значение, так как климатическая составляющая нашей страны весьма сурова. Кроме того, признак пригодности включает также соответствие жилого помещения санитарным и техническим правилам и нормам. В случае наличия некоторых несоответствий данному признаку жилое помещение не может быть использовано для проживания граждан.
Законодатель, осознавая значимость исследуемого признака, закрепил его в норме ст. 15 ЖК РФ <1> и тем самым определил обязанность для всех субъектов, имеющих отношение к созданию и пользованию жилым помещением, соблюдать его в полном объеме.
--------------------------------
<1> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ред. от 28.04.2023) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Однако, согласно п. 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 <2>, жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
--------------------------------
<2> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (ред. от 28.09.2022) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Отмеченная нами норма не содержит упоминания об исследуемом признаке.
Вместе с тем целесообразно более глубоко исследовать его и раскрыть еще один критерий, коим являются санитарные требования, предъявляемые к жилым помещениям. Согласно ст. 23 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" <3> жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания, независимо от его срока. В частности, отмечается, что помещение, где граждане могут находиться постоянно, должно иметь естественное освещение <4>.
--------------------------------
<3> Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ (ред. от 04.11.2022) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.
<4> СанПиН 2.2.1/2.1.11278-03: Санитарные правила и нормы. Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий (утверждены Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 06.04.2003 N 34) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2003. N 31.
Законодатель запретил заселять граждан в жилые помещения, которые непригодны для проживания. Из норм специального законодательства вытекает, что собственник жилья должен содержать принадлежащее ему жилое помещение согласно санитарным правилам. В данном случае этот постулат следует трактовать следующим образом: на нанимателя возлагается обязанность допустить до осмотра жилого помещения уполномоченных лиц в рамках проверки санитарно-технического состояния жилого помещения, а также в необходимых случаях ремонта вышедшего из строя оборудования. Кроме того, при наличии подозрения о некой неисправности систем, расположенных внутри жилого помещения, или же при нехарактерном отсутствии проверок со стороны уполномоченных органов собственник должен самостоятельно инициировать техническое обслуживание уполномоченными органами.
Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Приказом Минстроя от 14 мая 2021 г. <5>.
--------------------------------
<5> Приказ Минстроя России от 14 мая 2021 г. N 292/пр "Об утверждении правил пользования жилыми помещениями". URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 17.02.2022).
Кроме санитарных требований, в определении пригодности еще необходимо учитывать технические требования, которые содержатся в соответствующих регламентах. Регламенты координируют безопасную эксплуатацию зданий, строений, сооружений и безопасное использование прилегающих к ним территорий.
Несомненно, что осуществление соответствующего контроля при эксплуатации жилого помещения имеет большое значение. Однако нельзя забывать, что именно на этапе разработки проекта жилых застроек, а также в процессе строительства четкое соблюдение соответствующих норм играет особую роль. В Градостроительном кодексе содержатся основные параметры для строительства так называемого "невредного" жилья <6>. И соответствующие органы исполнительной власти обладают надзорными функциями по контролю за процессом строительства в полном объеме.
--------------------------------
<6> Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. от 19.12.2022) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Немаловажным аспектом обеспечения безопасности жилья является соблюдение требований пожарной безопасности. В понятие "соблюдение требования пожарной безопасности" входит проработка и внедрение специальных условий социального и (или) технического характера, в соответствии с российским законодательством.
Завершение строительства сопровождается приемкой жилого объекта и вводом его в эксплуатацию. Данная стадия имеет юридическое значение для созданного объекта - жилое помещение в любой конфигурации соответствует всем установленным нормам.
На собственников жилых помещений возлагается, помимо иных обязанностей, обязанность эксплуатировать жилое помещение в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 <7>. Процесс неправильной эксплуатации жилого помещения может привести к признанию его непригодным для постоянного проживания.
--------------------------------
<7> Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 (с изм. от 22.06.2022) "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" // Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).
Если речь идет о многоквартирном доме, то здесь необходимо говорить об аварийности данного объекта и необходимости его сноса. Для того чтобы отнести жилое помещение к указанным категориям, необходимо наличие ряда существенных оснований, которые отражены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
На первый взгляд непригодным может быть признано жилое помещение, имеющее грубые конструктивные нарушения, в частности трещины в стенах, обвал крыши и т.п. Однако необходимо отталкиваться от рассмотренных выше требований, предъявляемых к жилым помещениям. Только соблюдение всех установленных требований позволяет говорить о пригодности, в противном случае статус пригодного жилья теряется. Например, если окна квартиры или дома выходят на оживленную магистраль и уровень шума превышает допустимый, то у собственников появляется законный способ признать свое жилье непригодным. Однако необходимо выполнить условие, коим является невозможность с помощью специальных конструкций и средств снизить уровень шума до пределов допустимого.
Полагаем, что реализация признака пригодности для постоянного проживания в контексте его применения в различных правовых конструкциях сделает его понимание и значимость гораздо глубже.
Итак, кроме права проживать в жилом помещении собственник наделен полномочиями распоряжения таким имуществом и может передать такой объект в наем. Наем подразделяется на коммерческий и социальный. Несмотря на аналогичность сущности этих двух договоров, они имеют принципиальные различия и особенности. Рассматривая исследуемый признак через призму указанных договорных конструкций, можно сформулировать некоторые особенности. В договоре социального найма наймодателем является либо муниципальный, либо государственный жилищный фонд. Следовательно, соблюдать все необходимые требования по содержанию жилого помещения в надлежащем виде - первостепенная задача в данной области. Именно соответствующую всем необходимым требованиям жилую площадь они передадут по договору нанимателю. Если говорить о коммерческом найме, то здесь можно трактовать применение признака пригодности в различных вариантах. Обязанность передавать жилое помещение в надлежащем состоянии остается, но вместе с тем гражданин-собственник и наниматель не обладают специальными познаниями в технических и санитарных правилах, а значит, передаваемое жилое помещение вполне может не соответствовать некоторым из них. Главное в данных правоотношениях - воля обеих сторон. Наниматель готов или же не готов принять жилое помещение в таком варианте, в котором ему предлагает наймодатель. Подобной точки зрения придерживается и Л.М. Мокроусова <8>.
--------------------------------
<8> Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2012. N 2. С. 26 - 28.
Все же существует иное мнение, сформулированное М.И. Брагинским. Автор указывает не только на частный интерес нанимателя, но и на публичный <9>. Жилое помещение, не соответствующее необходимым требованиям, вообще не может быть использовано для проживания и, как следствие, в иных правовых конструкциях. Кроме того, наличие не соответствующего требованиям помещения может нарушить права иных собственников в многоквартирном доме, что также является нарушением жилищного законодательства.
--------------------------------
<9> Брагинский М.И. Договорное право. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. М.: Статут, 2002. С. 311.
Полагаем, что установленные в законодательстве требования, касающиеся качества и безопасности жилого помещения, должны исполняться согласно букве закона. Создать безопасность и комфорт жилья - обязанность как застройщика, так и собственника помещения. И, как следствие, использование жилого помещения, не соответствующего установленным правилам, является прямым нарушением закона.
В свете сказанного и признавая абсолютный характер признака "пригодности для постоянного" проживания, следует привести в соответствие нормы, которые данный признак упустили.
Так, п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, следует изложить в редакции:
"Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания".
Литература
1. Брагинский М.И. Договорное право: в 5 книгах. Кн. 2. Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. 4-е изд., испр. и доп. Москва: Статут, 2002. 780 с.
2. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения / Л.М. Мокроусова // Нотариус. 2012. N 2. С. 26 - 28.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.