Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ДОГОВОР ОБ ИНВЕСТИРОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ И ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ: СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ
А.А. ЖУРАВЛЕВА
Приобретение недвижимости на стадии строительства на современном рынке жилья стало особенно популярным в последнее десятилетие. Подобное положение дел, в частности, обусловлено определенной выгодой лица, приобретающего жилое помещение: как известно, стоимость недвижимости на стадии строительства значительно ниже стоимости этой же недвижимости после введения ее в эксплуатацию.
Как правило, операции по приобретению недвижимости на стадии строительства в отечественном правопорядке опосредуются договорами об инвестировании строительства жилья. Такие договоры могут иметь различные наименования: "о долевом участии в финансировании строительства", "о долевом инвестировании", "о долевом участии в инвестициях в строительство дома", "договор об инвестиционном участии в строительстве" и др.
Однако на практике все эти договоры имеют один и тот же предмет: лицо (инвестор) передает денежные средства в пользу юридического лица (застройщика), которое за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства этого объекта передать его инвестору на праве собственности либо долю в праве собственности на соответствующий объект.
В науке и на практике ведутся дискуссии относительно правовой природы подобных договоров: являются ли они особым видом <1> гражданско-правовых договоров или могут быть квалифицированы по признакам уже существующих договорных конструкций и рассмотрены как смешанные договоры, либо выступают не более чем поименованным гражданско-правовым договором <2>, но в сфере строительства жилья (договор купли-продажи будущей вещи, договор строительного подряда, договор простого товарищества, договор возмездного оказания услуг, предварительный договор и т.п.) <3>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6; Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4; Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013. С. 165.
<2> Подробнее см.: Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.
<3> Подробнее см.: Муравьев Б.В. Указ. соч.
Полагаем, что более верной является позиция об особом положении таких договоров в гражданском праве, поскольку основной их вид - договор долевого участия в строительстве является предметом регулирования самостоятельного нормативного акта - Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Данное обстоятельство не позволяет отнести данный договор к непоименованным либо к смешанным договорам исходя из смысла ч. ч. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ.
В то же время следует признать, что наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существует и договорная конструкция договора об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на положении ст. 3 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Федеральный закон N 39-ФЗ), который позволяет заключать подобного рода договоры в соответствии с положениями ГК РФ (п. 1 ст. 8 Федерального закона N 39-ФЗ). Кроме того, согласно ст. 1 Федерального закона N 39-ФЗ под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, которая может осуществляться в рамках различных гражданско-правовых договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных действующим законодательством, в том числе договоров, имеющих смешанный характер.
Таким образом, в отличие от Федерального закона N 214-ФЗ, Федеральный закон N 39-ФЗ фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного рода договоров, отдавая это на откуп ГК РФ <4>.
--------------------------------
<4> Единственным нормативным актом, который дает определение родовому понятию "инвестиционный договор" в области строительства, является Постановление Правительства РФ от 10 августа 2007 г. N 505 "О порядке принятия федеральными органами исполнительной власти решений о даче согласия на заключение сделок по привлечению инвестиций в отношении находящихся в федеральной собственности объектов недвижимого имущества", которое определяет его как договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств для строительства, реконструкции, реставрации недвижимого имущества независимо от наименования договора (инвестиционный договор, договор об инвестировании, договор (контракт) на реализацию инвестиционного проекта, договор участия в долевом строительстве, договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), договор на строительство, реконструкцию, реставрацию объекта недвижимого имущества и т.д.).
Так, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при разрешении споров, возникших из подобного рода договоров, судам в каждом конкретном случае следует руководствоваться положениями о договоре купли-продажи будущей вещи, либо о договоре строительного подряда, либо о договоре простого товарищества или положениями о других поименованных в ГК РФ договорах, в зависимости от условий соответствующей сделки.
Указанное положение дел дало основания многим авторам утверждать, что термин "инвестиционный договор" в строительстве в большей степени отражает экономическую сущность отношений между застройщиком и инвестором (в нашем случае - лицом, приобретающим недвижимость для личных целей). В связи с чем высшая судебная инстанция и подводит регулирование этой договорной конструкции под существующие договоры.
Однако такое положение дел не представляется правильным, поскольку отсутствие надлежащего правового регулирования прочих инвестиционных договоров в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, не может быть основанием для отнесения категории "инвестиционный договор" к неюридическим понятиям. Более того, гражданско-правовые договоры так или иначе отражают хозяйственно-экономические процессы, происходящие в обществе, и многие экономические понятия в определенный момент попадают в сферу права (например, "купля-продажа", "лизинг", "кредит" и проч.).
Представляется, что понятие "договор инвестирования строительства" как нельзя лучше отражает экономико-правовую природу соответствующих правоотношений.
Под инвестициями согласно ст. 1 Закона N 39-ФЗ понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
В связи с этим соответствующий договор отражает то обстоятельство, что целью инвестора является не просто приобретение на праве собственности объекта недвижимости, но и получение дополнительного полезного эффекта, который характерен именно для инвестиций - приращение стоимости первоначальных вложений. Как известно, в договоре инвестирования строительства жилья это проявляется в превышении стоимости приобретаемого объекта недвижимости на заключительной стадии строительства и после ввода объекта в эксплуатацию над суммой денежных средств (инвестиций), переданных инвестором застройщику на ранних стадиях строительства.
Так, А.В. Майфат к юридическим признакам инвестиционных договоров относит, в частности, особую цель (получение инвестором дохода от вложения средств, в том числе в виде недвижимого имущества), а также особый источник дохода (только деятельность лица, получившего инвестиции, а не самого инвестора) <5>. Полагаем, что важным признаком таких договоров является наличие определенного промежутка времени между передачей инвестором инвестируемых денежных средств и получением полезного эффекта (прибыли, имущества, в том числе недвижимого), что в полной мере отражает признаки конструкции подобного рода договоров в строительстве.
--------------------------------
<5> См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.
Например, в США на рынке недвижимости выделяют так называемую инвестиционную недвижимость (Investment Property), которую приобретают, как правило, не для проживания своей семьи, а в целях получения дополнительного дохода, прибыли от повышения ее стоимости либо минимизации налогообложения. Такая недвижимость делится на три категории: жилая недвижимость для сдачи в аренду, коммерческая недвижимость и недвижимость для перепродажи через некоторое время. Наряду с недвижимостью, которая приобретается в целях инвестирования денежных средств, в США выделяют такой вид жилой недвижимости, который дословно переводится как "второй дом" (Second Home), которая приобретается в дополнение к имеющемуся жилью в целях проживания там определенное время (в отпуске, в другом географическом местоположении, например, по месту работы, и т.п.) <6>.
--------------------------------
<6> Подробнее см.: URL: http://www.nolo.com/legal-encyclopedia/what-the-difference-between-investment-property-second-home.html.
Таким образом, представляется, что в настоящее время все договоры инвестирования строительства жилья по предмету урегулирования отношений между застройщиком и инвестором можно разделить на две группы: договоры долевого участия в строительстве, урегулированные Федеральным законом N 214-ФЗ, и прочие инвестиционные договоры, которые не подпадают под действие норм указанного Закона <7>.
--------------------------------
<7> В данном случае речь идет только об инвестиционных договорах, где на стороне инвестора выступает физическое лицо, приобретающее недвижимость для личных целей. Как известно, в строительстве существуют иные виды инвестиционных договоров, а именно предпринимательские инвестиционные договоры, которые заключаются между органами публичной власти, например Правительством РФ, и девелопером (юридическим лицом) либо между юридическими лицами - соинвесторами, между соинвесторами, так называемые базовые инвестиционные договоры. Но эти договоры не являются предметом рассмотрения настоящей статьи.
На практике прочие инвестиционные договоры заключаются относительно объекта в целом (например, индивидуальный жилой дом в рамках реализации инвестиционного проекта и развития территории нового квартала и т.п.). В судебной практике это также находит подтверждение. Например, Верховный суд Республики Калмыкия при рассмотрении одного из дел указывал, что инвестиционное законодательство, а именно Федеральный закон N 39-ФЗ, применяется в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здание, сооружение) <8>.
--------------------------------
<8> См. подробнее: Апелляционное определение Верховного суда Республики Калмыкия от 31 июля 2012 г. по делу N 33-515/2012.
В то же время следует отметить, что несмотря на отсутствие самостоятельного нормативно-правового регулирования последней категории договоров, граждане-инвесторы по ним находятся под защитой Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", общих положений ГК РФ о договорах, об исполнении обязательств, о недействительности сделок, а также положений особенной части ГК РФ о договоре купли-продажи будущей вещи, строительного подряда и проч., согласно разъяснениям Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54, а также рамочного регулирования Федерального закона N 39-ФЗ.
Между тем необходимо отметить, что в теории существует множество различных точек зрения на соотношение договора долевого участия в строительстве с инвестиционным договором: от рассмотрения договора долевого участия как разновидности инвестиционного договора <9> до полного отрицания пересечения этих договоров <10>. Однако представляется, что наличие общих признаков и целей, которые были названы выше, позволяет безоговорочно отнести договор долевого участия в строительстве и договор инвестирования строительства жилья, который заключается не по правилам Федерального закона N 214-ФЗ, к общему типу инвестиционных договоров. Такой вывод также можно сделать исходя из смысла норм ч. ч. 2, 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ и абз. 2 ст. 2 Федерального закона N 39-ФЗ, которые фактически предоставляют гражданам и организациям право выбора договорной формы инвестиционной деятельности по строительству (созданию) индивидуальных объектов недвижимости (жилых домов, отдельно стоящих зданий, строений и проч.), а для субъектов предпринимательской деятельности также по строительству многоквартирных домов: либо договор долевого участия в строительстве, либо иной договор инвестирования строительства.
--------------------------------
<9> Подробнее см.: Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1.
<10> Подробнее см.: Горбачев С.Г. Указ. соч.
В то же время следует отметить, что, несмотря на сходства, данные договоры имеют и множество различий.
К основным различиям можно отнести следующие:
1) договор участия в долевом строительстве в отличие от прочих инвестиционных договоров подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ);
2) договор участия в долевом строительстве должен включать в себя четкий перечень законодательно установленных существенных условий (п. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ);
3) предмет строительства по договору участия в долевом строительстве до момента передачи инвестору находится у последнего в залоге (ст. 13 Федерального закона N 214-ФЗ);
4) инвестор по договору участия в долевом строительстве более защищен действующим законодательством (п. 1 ст. 3, ст. ст. 12.1, 15.2 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, инвесторы по договору инвестирования строительства жилья, который заключается в простой письменной форме, в отличие от договора о долевом участии в строительстве, испытывают на себе большее количество рисков в ходе возникновения и исполнения соответствующих договорных обязательств.
Библиографический список
Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М., 2007.
Горбачев С.Г. Правовая природа договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости и его место среди иных видов договоров // Адвокат. 2008. N 4.
Дикун А.В. Проблема соотношения инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве // Правовые вопросы строительства. 2011. N 1.
Козлова Е.Б. Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в РФ: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2013.
Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М., 2006.
Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. 1999. N 6.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.