Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ИНИЦИАТИВЕ НАЙМОДАТЕЛЯ ПО ПРАВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ФЕДЕРАТИВНОЙ РЕСПУБЛИКИ ГЕРМАНИЯ
В.А. НИКИТИНА
Право на жилье является неотъемлемым социальным правом каждого человека, закрепленным в большом количестве международных актов. Так, оно содержится в п. 1 ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (Нью-Йорк, 19 декабря 1966 г.), ст. 16 Европейской социальной хартии (Турин, 18 октября 1961 г.), ст. 31 Европейской социальной хартии (пересмотренной) (Страсбург, 3 мая 1996 г.) и ст. 25 Всеобщей декларации прав человека (принятой Генеральной Ассамблеей ООН 10 декабря 1948 г.). В законодательстве Российской Федерации право на жилище закрепляется на конституционном уровне, а именно в ст. 40 Конституции Российской Федерации (принятой всенародным голосованием 10 декабря 1993 г.), в ч. 1 которой указывается, что каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно его лишен. Таким образом, в РФ существуют конституционные основы стабильного пользования жилым помещением. В Основном законе Федеративной Республики Германия от 23 мая 1949 г. право на жилище прямо не упоминается, однако его наличие вытекает из ст. 20, в которой Германия провозглашается социальным государством. Кроме того, социальный характер права на жилище в германском законодательстве обеспечивается иным правовым инструментарием, заключающимся в принятии специальных законов, регулирующих данную сферу.
Как правило, в договорных отношениях должен быть соблюден баланс интересов, однако и российское, и немецкое законодательства рассматривают нанимателя как слабую сторону договора найма жилья и содержат специальные нормы, направленные на недопущение необоснованного расторжения договора наймодателем и стабилизацию сложившихся отношений по найму. Это объясняется тем, что для нанимателя прекращение договора имеет более серьезные последствия: выселение и лишение, возможно, единственного жилья, что может повлечь нарушение его жилищных прав. В связи с этим вопросы, касающиеся прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, представляются весьма актуальными. При этом следует отметить, что в сфере защиты прав нанимателя особенно показательны нормы германского права, сложившиеся под влиянием судебной практики и активной деятельности Союза по правам нанимателей ФРГ, который, представляя интересы нанимателей, участвует в законодательном процессе в сфере жилищного найма.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву Российской Федерации
Рассматривая нанимателя как слабую сторону договора найма жилого помещения, российский законодатель допускает расторжение договора найма по инициативе наймодателя только в судебном порядке и только по основаниям, прямо предусмотренным в законодательстве.
В России основания для расторжения договора найма жилья закреплены в ст. 687 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). При этом можно выделить основания, по которым только наймодатель вправе заявить о расторжении договора найма жилья, и основания, по которым обе стороны могут расторгнуть такой договор.
Основания прекращения договора по инициативе наймодателя можно разделить на две группы в зависимости от того, вправе он или обязан сделать предупреждение об этом нанимателю. К первой группе относятся основания, при наличии которых наймодатель вправе сделать такое предупреждение нанимателю:
а) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ). В практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Рассматривая данное обстоятельство, Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора, которое предусматривается в ст. 687 ГК РФ <1>. Кроме того, в судебной практике возникал спор, является ли основанием для расторжения неиспользование жилого помещения нанимателем в течение нескольких лет при регулярном внесении наемной платы. Верховный Суд РФ встал на позицию необоснованности расторжения договора по данному основанию <2>;
--------------------------------
<1> Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год: Обобщение Московского областного суда от 1 июня 2010 года // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение Верховного Суда РФ от 19 октября 1998 г. N 75-В98пр-18 // СПС "КонсультантПлюс".
б) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает (абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ). При этом, как было отмечено М.И. Брагинским и В.В. Витрянским, понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель <3>.
--------------------------------
<3> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 386.
Принимая во внимание, что расторжение договора найма жилья влечет серьезные последствия для нанимателя в виде выселения его из жилого помещения, законодатель предусмотрел особый механизм, защищающий нанимателя: при обращении наймодателя в суд по данным основаниям суд вправе вынести решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения нарушений. При неустранении нанимателем допущенных нарушений и после повторного обращения наймодателя суд может вынести решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может в своем решении отсрочить его исполнение, но на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ). По мнению некоторых авторов <4>, усмотрение суда излишне широко заложено в реализацию данной схемы, поскольку при очевидности всех нарушений, допускаемых нанимателем, наймодатель зависит от окончательного решения суда, которое может быть вынесено только через несколько лет после первого обращения наймодателя.
--------------------------------
<4> См.: Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7. С. 4.
Ко второй группе оснований, при наличии которых наймодатель обязан сделать предупреждение нанимателю, относятся:
в) использование нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению (абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ). Нормы о назначении жилого помещения и пределы его использования устанавливаются в ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Так, закрепляется, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а также если при этом соблюдаются законодательные требования, которые предъявляются к жилым помещениям;
г) систематическое нарушение нанимателем или лицами, за которых он отвечает, прав и интересов соседей (абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Требование о необходимости сделать предупреждение до обращения с иском в суд в этих случаях сформулировано в законодательстве нечетко, так как в тексте упомянутой статьи установлено, что "наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения". Одни авторы <5> придерживаются позиции, что досудебное урегулирование возникших разногласий закрепляется императивно, другие <6> - что наймодатель вправе (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В действительности если вынесение предупреждения является диспозитивным, то целесообразность включения такого положения в ГК РФ вызывает справедливые сомнения. Поэтому первая позиция представляется более обоснованной.
--------------------------------
<5> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 390; Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н, Арсланов К.М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010; СПС "Гарант".
<6> См.: Авилов Г.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996. С. 43; Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 323.
В случае если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения. При этом применяются правила абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, которые регулируют первые два основания.
Помимо оснований, по которым только наймодатель может расторгнуть договор найма жилья, в законодательстве предусмотрены также общие для нанимателя и наймодателя основания прекращения такого договора. В абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК РФ установлено, что наниматель и наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в двух случаях: а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания (например, снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, несоблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов и т.д.); б) в случае аварийного состояния жилого помещения (например, деформация фундаментов, стен, несущих конструкций). Кроме того, Гражданским кодексом РФ установлено, что в жилищном законодательстве могут быть предусмотрены и иные основания для расторжения данного договора (абз. 3 п. 3 ст. 687). Следует заметить, что в настоящий момент в Жилищном кодексе РФ такие основания отсутствуют, поскольку российское жилищное законодательство практически не регулирует договор коммерческого найма жилого помещения <7>. Статья 91.10 Жилищного кодекса РФ касается не коммерческого, а другого вида найма жилья - найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
--------------------------------
<7> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. Т. II: Обязательственное право. С. 436.
Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву Федеративной Республики Германия
В Германском гражданском уложении (далее - ГГУ) <8> можно выделить прекращение договора найма жилья по инициативе наймодателя в установленном порядке с соблюдением законного срока для расторжения и без соблюдения установленного порядка.
--------------------------------
<8> Германское гражданское уложение от 18 августа 1896 г. // BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738; Гражданское уложение Германии = Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfueh-rungsgesetz: ввод. закон к Граж. уложению / Пер. с нем. В. Бергманн; науч. ред. В. Бергманн и др. Серия "Германские и европейские законы". М., 2008. Кн. 1.
А. Расторжение договора жилищного найма в установленном порядке
В абз. 1 § 573 ГГУ закрепляется, что наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения только в случаях, когда у него имеется законный интерес в этом. К ним, в частности, относятся:
а) виновное нарушение нанимателем своих обязанностей по договору, имеющее значительную степень (п. 1 абз. 2 § 573 ГГУ). Значительность нарушения определяется в судебном порядке. Основаниями для такой квалификации являются: растущая задолженность по наемной плате, постоянные просрочки ее внесения, использование жилого помещения не в соответствии с договором и т.д.;
б) наймодатель нуждается в соответствующем помещении для собственного проживания, а также для проживания членов своей семьи и иных лиц, ведущих с ним совместное хозяйство (п. 2 абз. 2 § 573 ГГУ). Необходимо заметить, что к ним относится достаточно широкий круг субъектов, в частности племянники и племянницы наймодателя - согласно решению Федерального суда Германии от 27 января 2010 г. ("BGH Urteil vom 27. Januar 2010 VIII ZR 159/09");
в) продолжение отношений найма не дает возможности наймодателю использовать земельный участок на предпринимательской основе, в результате чего он может понести значительные убытки. При этом в законе специально оговаривается, что наниматель в данном случае не вправе ссылаться на возможность получения более высокой наемной платы от сдачи жилого помещения внаем другому лицу (п. 3 абз. 2 § 573 ГГУ). Более того, расторжение договора найма, имеющее целью повышение наемной платы, прямо запрещается законом (абз. 1 § 573 ГГУ).
Во всех перечисленных случаях наймодатель должен указать в заявлении о прекращении договора основание для его расторжения и свой законный интерес в этом.
Законный срок для расторжения договора найма в рамках установленного порядка, как правило, составляет три месяца после подачи заявления о расторжении. Однако, если договорные отношения длятся свыше пяти лет, договор найма может быть прекращен только по истечении шести месяцев, а если свыше восьми лет - по истечении девяти месяцев (абз. 1 § 573c ГГУ). При этом соглашение, отступающее от этих правил в ущерб нанимателю, является недействительным (абз. 3 и 4 § 573 ГГУ). Поэтому не допускается заключение соглашения между сторонами, предусматривающее сокращение срока для расторжения договора <9>.
--------------------------------
<9> См., например: Brauer K. Grundlagen der Immobilienwirtschaft // Gabler Verlag / Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH, Wiesbaden, 2011. S. 251.
В законодательстве Германии предусмотрены случаи, когда применяются более длительные сроки для расторжения договора найма. Так, в случае перемены собственника сданного внаем жилого помещения новый домовладелец вправе ссылаться на законный интерес по смыслу п. п. 2, 3 абз. 2 § 573 ГГУ только по истечении трех лет с момента приобретения такого имущества. Срок расторжения увеличивается до пяти, а в некоторых случаях и до десяти лет, если немецкая община или ее часть, на которой находится жилое помещение, будет признана Правительством земли нестабильной с точки зрения жилищной ситуации. Данным правом воспользовались правительства таких земель, как Баден-Вюртемберг, Бавария, Берлин, Бранденбург, Гамбург, Гессен, Нижняя Саксония и Шлезвиг-Гольштейн.
В ГГУ также предусмотрена неизвестная российскому законодательству норма о возможности частичного расторжения договора найма. Однако это допускается только в отношении подсобных помещений или частей земельного участка, которые не предназначены для проживания граждан. Частичное расторжение договора в отношении указанной части имущества возможно при условии, что наймодатель намеревается использовать его для создания нового жилого помещения для сдачи внаем либо для пристройки к имеющемуся жилому помещению подсобных помещений или для приращения земельного участка (§ 573b ГГУ). Необходимо заметить, что с точки зрения современного российского гражданского законодательства данная ситуация может квалифицироваться не как частичное расторжение, а как изменение предмета договора.
Подчеркивая приоритет интересов нанимателя, § 574 ГГУ закрепляет так называемую социальную оговорку (нем. - Sozialklausel), которая дает нанимателю право возражать против расторжения договора и требовать от наймодателя продолжения отношений по найму, если его прекращение повлечет такие затруднения для нанимателя, членов его семьи или иных совместно с ним проживающих лиц, которые невозможно оправдать, даже признав интерес наймодателя в расторжении договора законным. К подобным затруднениям можно отнести пожилой возраст, состояние здоровья, беременность и т.д. Также сюда относится ситуация, когда наниматель не может найти соответствующую замену жилого помещения на приемлемых условиях (абз. 2 § 574 ГГУ).
Кроме того, в § 573a ГГУ оговаривается особый случай, когда наймодатель вправе расторгнуть договор найма в упрощенном порядке без доказывания своего законного интереса в этом. Согласно абз. 1 § 573a наймодатель может расторгнуть договор найма, если он сдает жилое помещение в здании, которое состоит не более чем из двух квартир и в котором наймодатель проживает сам. При этом в целях защиты интересов нанимателя срок для расторжения договора продлевается на три месяца соответственно от срока, предусмотренного в установленном порядке <10>. Таким образом, срок для расторжения договора в таких ситуациях будет варьироваться от шести до двенадцати месяцев в зависимости от длительности существования отношений по найму. Следует заметить, что и в данном случае закон не запрещает нанимателю использовать "социальную оговорку" и оспаривать требование наймодателя о расторжении договора.
--------------------------------
<10> Boenninghaus A. Schuldrecht - Besonderer Teil II. Gebrauchsueberlassungsvertraege // C.F. Mueller. Auflage: 2. Heidelberg, 2012. S. 130.
Б. Расторжение без соблюдения установленного порядка
Наймодатель вправе в любое время прекратить отношения по найму при наличии серьезного основания (§ 543 ГГУ). Основание считается серьезным, если при оценке интересов двух сторон продолжение договора найма в дальнейшем невозможно. При наличии таких оснований стороны также вправе изменить отдельные условия договора, за исключением размера наемной платы <11>. Для прекращения договора наймодатель должен сообщить о наличии соответствующего основания нанимателю в извещении о расторжении договора. В германском законодательстве в качестве серьезных оснований рассматриваются следующие ситуации:
--------------------------------
<11> См., например: Emmerich V., Sonnenschein J. Miete. Handkommentar § 535bis, 580a des Buergerlichen Gesetzbuches. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz // Walter de Gruyter Verlag. Berlin. 2011. S. 177.
а) наниматель в значительной мере нарушает права наймодателя, создавая существенный риск для предмета найма, или неправомерно сдает помещение в поднаем третьему лицу (п. 2 абз. 2 § 543 ГГУ). Расторжение договора в этом случае допускается только по истечении разумного срока, предоставляемого нанимателю для устранения перечисленных нарушений (абз. 3 § 543 ГГУ);
б) наниматель дважды подряд просрочил внесение наемной платы или ее значительной части. Невыплаченную часть наемной платы следует считать значительной, если она превышает размер месячного платежа (п. 1 абз. 3 § 569 ГГУ).
Следует заметить, что при отсутствии вины нанимателя в несвоевременном внесении наемной платы наймодатель не вправе расторгнуть договор найма жилого помещения. Вина нанимателя отсутствует, например, если оплачивать жилое помещение за него было обязано государство. Данная позиция была сформулирована Федеральным судом Германии ("BGH Urteil vom 21.10.2009 VIII ZR 64/09");
в) наниматель в течение длительного времени виновно нарушает спокойствие других проживающих, в связи с чем продолжение отношений найма невозможно (абз. 2 § 569 ГГУ).
Кроме того, к такого рода нарушениям суды также относят незаконное использование электроэнергии нанимателем (Суд земли Кельн, ZMR, 1994 г., стр. 10; Участковый суд Потсдама, WM, 1995 г., стр. 40) или мошенничество посредством манипуляции с расходами на отопление (Участковый суд Вупперталя, DWW, 1987 г., стр. 133; Участковый суд Штутгарта, DWW, 1987 г., стр. 235) <12>.
--------------------------------
<12> Fliescher J.W. Die Kuendigung wegen Vertragsverletzungen im Mietrecht. Duesseldorf, 2009. S. 2.
При прекращении договора найма жилого помещения по любому из перечисленных оснований наймодатель обязан уведомить нанимателя о расторжении в письменной форме и своевременно указать на возможность, форму и срок для заявления возражений относительно прекращения договора (абз. 2 § 568 ГГУ).
* * *
Проанализировав основания прекращения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по праву РФ и ФРГ, можно сделать следующие выводы:
во-первых, при расторжении договора найма жилья по инициативе наймодателя в Германии по общему правилу срок для расторжения будет зависеть от длительности существующих отношений по найму: до 5 лет - 3 месяца, от 5 до 8 лет - 6 месяцев, свыше 8 лет - 9 месяцев. В России же срок для расторжения договора по инициативе наймодателя не зависит от такого рода обстоятельств;
во-вторых, германское законодательство предоставляет наймодателю возможность расторгать договор по личной необходимости в чрезвычайных ситуациях. В РФ расторжение договора найма по инициативе наймодателя допускается только при наличии вины нанимателя или по независящим от сторон причинам (например, при аварийном состоянии жилого помещения или его непригодности для проживания);
в-третьих, интересы нанимателя дополнительно защищаются германским законодательством посредством закрепления в ГГУ "социальной оговорки", прибегая к которой наниматель может возражать в суде против расторжения договора наймодателем, даже если у последнего имеется законный интерес в этом. В российском жилищном законодательстве аналогичные нормы отсутствуют;
в-четвертых, в Германии, в отличие от России, основания прекращения договора найма жилья могут трактоваться судами весьма расширительно, поскольку в законе формулируется принцип, в соответствии с которым такой договор может быть расторгнут при наличии "серьезного основания" или "виновного нарушения нанимателем своих обязанностей по договору, имеющего значительную степень". Данные положения позволяют германским судебным органам всесторонне оценивать каждый случай, принимая во внимание все обстоятельства конкретного дела.
Подводя итог данному исследованию, можно сделать общий вывод о том, что и в России, и в Германии наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения только по основаниям, прямо предусмотренным в законе. Однако германские нормы о прекращении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя по сравнению с российскими характеризуются в целом большей степенью защиты интересов нанимателя, а также возможностью их расширительного толкования судебными органами.
Литература
1. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н, Арсланов К.М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.
2. Авилов Г.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996.
3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002.
4. Гражданское уложение Германии. Deutsches Buergerliches Gesetzbuch mit Einfuehrungsgesetz: ввод. закон к Граж. уложению / Пер. с нем. В. Бергманн; науч. ред. В. Бергманн и др. Серия "Германские и европейские законы". М.: Волтерс Клувер, 2008. Кн. 1.
5. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7.
6. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1.
7. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2010. Т. 2.
8. Boenninghaus A. Schuldrecht - Besonderer Teil II. Gebrauchsueberlassungsvertraege // C.F. Mueller. Auflage: 2. Heidelberg, 2012.
9. Fliescher J.W. Die Kuendigung wegen Vertragsverletzungen im Mietrecht. Duesseldorf, 2009.
10. Brauer K. Grundlagen der Immobilienwirtschaft // Gabler Verlag / Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH. Wiesbaden, 2011.
11. Emmerich V., Sonnenschein J. Miete. Handkommentar § 535bis, 580a des Buergerlichen Gesetzbuches. Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz // Walter de Gruyter Verlag. Berlin, 2011.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.