Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
КАК СКЛАД СДЕЛАТЬ ЦЕХОМ? СООТНОШЕНИЕ ПОНЯТИЙ НАИМЕНОВАНИЯ И РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ
Т.В. СКВОРЦОВА
Наименование здания, содержащееся в свидетельстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выполняет важную функцию по его идентификации среди других объектов, расположенных по тому же адресу. В особенности это актуально для территорий больших заводов, где на одном земельном участке находится несколько десятков построек. Однако простой анализ наименований зданий приводит нас к выводу, что обычно наименование не просто идентифицирует объект, а фактически задает конкретный способ его эксплуатации, например, "насосная станция", "котельная", "деревообрабатывающий цех" и т.д.
При таких обстоятельствах у собственников, собирающихся перепрофилировать свое здание, нередко возникает желание изменить и наименование в документах. Особенно острой такая потребность становится в случае необходимости ведения в здании какой-либо лицензируемой деятельности или деятельности, требующей специального допуска. Например, наименование "детский сад" может серьезно осложнить получение лицензии на торговлю алкоголем в данном здании, даже если в действительности объект давно не используется в качестве садика.
Как же превратить "склад" в "цех" или "гостиницу" в "административное здание"? Четко урегулированной процедуры изменения наименования здания законодательство не содержит, поэтому ответ на данный вопрос требует системного толкования различных норм права.
Соотношение понятий наименования и разрешенного использования здания
В силу нормативных актов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о государственном кадастре недвижимости <1> наименование ("детский сад", "больница" и т.д.) вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) и в кадастровые паспорта объектов недвижимости на основании первичных правоустанавливающих документов. Для законных строений такими документами являются разрешение на ввод в эксплуатацию или акт о приемке в эксплуатацию, а для самовольных построек - решение суда о признании права собственности на самовольную постройку. Разберем ситуацию с законными объектами.
--------------------------------
<1> Пункт 29 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) (далее - Правила ведения реестра); п. 34 проекта новых Правил ведения реестра, предложенных Минэкономразвития; сноска 5 Приказа Минюста РФ от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка"; п. 16 Требований к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403).
Если наименование (фактически способ использования) объекта было внесено в ЕГРП на основании документа о вводе в эксплуатацию, значит, оно определяет тот вид использования, который был согласован и разрешен в момент его ввода в эксплуатацию. И действительно, если в акте о вводе в эксплуатацию написано "котельная", значит, когда-то для строительства данной котельной был предоставлен земельный участок с соответствующим разрешенным использованием, затем был подготовлен проект здания, соответствующего всем требованиям, предъявляемым к котельной, это здание было обследовано на соответствие проекту и запущено в эксплуатацию в качестве котельной.
На основании изложенного напрашивается очевидный вывод: наименование, внесенное в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании документов о вводе в эксплуатацию, по своему юридическому смыслу зачастую определяет разрешенное использование объекта, изначально определенное при его строительстве. То есть, несмотря на отсутствие в реестрах графы "разрешенное использование" для нежилых зданий, в графе "Наименование" в действительности фиксируется именно эта его характеристика. Такой подход поддержан Определением ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. С учетом данного вывода переходим к основному вопросу статьи.
Как изменить наименование нежилого здания?
Итак, мы видим, что наименование нежилого здания, указанное в ЕГРП, фактически увязано с его разрешенным использованием. При таких обстоятельствах логично предположить, что изменение наименования здания должно производиться не сложнее, чем изменение вида его разрешенного использования.
В силу частей 3, 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) за собственником объекта капитального строительства закреплено право самостоятельно, без предварительных разрешений и согласований, выбирать вид разрешенного использования своего объекта из числа видов, закрепленных градостроительными регламентами при условии, что здание соответствует техническим регламентам, регулирующим избранный вид деятельности.
Проще говоря, гостиницу можно использовать в качестве офиса, если правилами землепользования и застройки для соответствующей территориальной зоны предусмотрено размещение офисных зданий, а само здание соответствует требованиям, предъявляемым к офисам. При этом никаких специальных разрешений для этого не нужно. Эта позиция поддержана рядом специалистов, рассматривавших данный вопрос <2>.
--------------------------------
<2> Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 - 74; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 - 18.
Поскольку закон запрещает устанавливать какие-либо процедуры предварительного согласования для изменения способа использования здания, было бы разумно предоставить собственнику возможность изменить и наименование своего здания, определяющее его разрешенное использование, по простому заявлению.
Однако необходимо понимать, что ст. 37 Градостроительного кодекса РФ не регулирует процедуру внесения изменений в ЕГРП. Для этого существует специальное законодательство.
В настоящее время в силу п. 10 ст. 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) изменение любых характеристик объектов недвижимости в ЕГРП происходит на основании измененных сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН). При таких обстоятельствах задача по изменению наименования здания в ЕГРП фактически сводится к изменению наименования в кадастре.
Необходимо отметить, что графа "Наименование" появилась в ГКН только после октября 2013 г. По этой причине отсутствуют какие-либо официальные разъяснения или судебная практика по вопросу о применении законодательства о кадастре недвижимости при изменении наименований зданий. Однако анализ нормативной базы дает основания для следующих выводов.
В силу прямого указания подп. 3 п. 1 ст. 22 Закона о кадастре изменение кадастровых сведений об объекте недвижимости производится на основании заявления собственника с приложением технического плана объекта недвижимости, содержащего новые сведения о данном объекте.
Между тем нужно понимать, что технический план здания - это масштабный документ, содержащий его полноценное техническое описание. Стоимость изготовления технического плана часто измеряется десятками, а иногда и сотнями тысяч рублей. Зачем представлять технический план, если конструктивные характеристики здания не изменились?
Однако, даже если согласиться с необходимостью представления технического плана (что поделать, так написано в Законе), возникает естественный вопрос: на основании чего кадастровый инженер вправе указать в техническом плане наименование здания, отличное от данных, содержащихся в ЕГРП?
Во-первых, в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (утв. Приказом Минэкономразвития от 04.02.2010 N 42) и требованиями к подготовке технического плана (утв. Приказом Минэкономразвития от 01.09.2010 N 403) (далее - Требования) указание в техническом плане наименования здания выполняется только при его наличии, например, для Храма Христа Спасителя или Театра оперы и балета. Обязанность указывать наименование типовых зданий в нормативных актах не закреплена, поэтому сама возможность изменения наименования на основании технического плана представляется неочевидной.
Во-вторых, и это главное, в силу п. 16 Требований сведения об объекте недвижимости вносятся в технический план на основании проектной документации или документа о вводе данного объекта недвижимости в эксплуатацию. И лишь при отсутствии необходимости получения таких документов в силу норм градостроительного законодательства кадастровый инженер вправе приложить к техническому плану декларацию собственника, содержащую характеристики объекта недвижимости.
Таким образом, Закон о кадастре недвижимости вновь возвращает нас к градостроительному законодательству. Если ГрК РФ требует получения нового разрешения на ввод в эксплуатацию для изменения наименования здания, то оно должно быть приложено к техническому плану. Если же такая обязанность отсутствует, то изменение наименования можно выполнить на основании декларации собственника.
Как я уже отмечала, ст. 37 ГрК РФ действительно дает собственнику право перепрофилировать свое здания без получения дополнительных разрешений и согласований, т.е. новое разрешение на ввод в эксплуатацию, которое должно выдаваться лишь при реконструкции объекта, получать не нужно. Кроме того, понятие "реконструкция", закрепленное в ныне действующем Градостроительном кодексе РФ (ст. 1 ГрК РФ), в отличие от предыдущего градостроительного закона, не считает реконструкцией изменение назначения здания, а изменение вида разрешенного использования объекта недвижимости возможно не только без реконструкции, но и вообще без каких-либо строительных работ <3>.
--------------------------------
<3> Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС "КонсультантПлюс", 2005; Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 - 18.
Таким образом, по моему мнению, новое наименование нежилого здания должно вноситься в кадастр недвижимости и в ЕГРП на основании технического плана (хоть это и представляется странным с точки зрения здравого смысла) с приложенной к нему декларацией собственника. Этот подход разделяет управление Росреестра по Челябинской области <4>.
--------------------------------
<4> Письмо управления Росреестра по Челябинской области от 24.07.2014 N 0487-3/14-17 (ответ на частный запрос).
Однако, рассматривая данный вопрос, нельзя обойти вниманием позицию судей Высшего Арбитражного Суда, изложенную в Определении ВАС РФ от 18.05.2010 N ВАС-4066/10 по делу N А51-14233/2008. Данное Определение не относится к изменению наименования здания в ГКН (судебной практики, разъясняющей применение в этой ситуации законодательства о кадастре недвижимости, как я уже отмечала, пока нет), однако касается изменения наименования здания напрямую в ЕГРП.
Названным Определением ВАС передал в Президиум с отрицательным заключением дело, по которому ранее в трех инстанциях были удовлетворены требования собственника здания о государственной регистрации изменения наименования нежилого здания. Собственник объекта недвижимости, выполнив перепланировку и ремонт здания автосервиса, решил переименовать его в гостиницу для последующего использования в качестве гостиницы. Разъяснения судей по спорному вопросу, изложенные в данном Определении, не попали в постановление Президиума и не приобрели обязательное для судов значение только потому, что в последний момент истец отказался от иска.
Итак, к сути документа.
1. Наименование объекта в ЕГРП и в акте ввода в эксплуатацию суд фактически считает доказательством присвоения соответствующего вида разрешенного использования земельному участку, на котором указанный объект расположен, и полагает, что без изменения в установленном порядке разрешенного использования земельного участка изменение наименования здания невозможно: "...в силу прямого указания закона пределы разрешенного целевого использования земельного участка как предоставленного для строительства здания определенного назначения действуют и для новых собственников данного здания независимо от их количества и факта оформления земельных отношений с собственником земельного участка".
В этом деле суд рассмотрел ситуацию, когда правила землепользования и застройки соответствующего муниципального образования утверждены не были, поэтому "на основании статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ ...решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации...".
В настоящий момент правила землепользования и застройки уже утверждены в большинстве населенных пунктов, следовательно, сейчас решение местной администрации об изменении разрешенного использования каждого земельного участка и объекта капитального строительства не требуется. Однако и сейчас разрешенное использование земельного участка может в рамках градостроительных регламентов изменить только собственник соответствующего земельного участка (а не здания). Таким образом, в соответствии с позицией, изложенной в определении, и в настоящее время изменить способ использования своего здания может только то лицо, которое обладает возможностью изменения разрешенного использования земельного участка, т.е. одновременно является собственником земли под зданием.
2. Второй вывод, который можно сделать из рассмотренного определения, сводится к тому, что соответствие здания техническим регламентам для использования по новому назначению должно подтверждаться актом о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта с новым назначением.
"К гостиницам и автосервисному центру применяются разные по объему требования (в том числе по месторасположению, энергоснабжению, пожарной безопасности), в связи с чем акт о вводе здания в эксплуатацию как автосервисного центра и полученные для него разрешения различных контролирующих органов не могут автоматически считаться достаточными для ввода в эксплуатацию гостиницы.
(...)
Между тем изменение целевого назначения объекта, выходящее за рамки разрешенного использования земельного участка, относится к правовым основаниям законности возведения и эксплуатации данного объекта, а не к его техническим характеристикам как строительной конструкции. Такие изменения требуют наличия иных правоустанавливающих документов на земельный участок и сам объект, в связи с чем возникает необходимость его повторной регистрации, а не соблюдения процедуры уточнения ранее внесенных в реестр сведений".
Таким образом, по мнению суда, не имеет значения, соответствует ли здание требованием технических регламентов к планируемой в здании деятельности (хотя именно это обстоятельство названо в ст. 37 ГрК РФ как значимое), важно лишь то, что не было получено разрешение на реконструкцию. Суд фактически ставит знак равенства между перепрофилированием и реконструкцией здания, хотя прямые нормы Градостроительного кодекса говорят о другом. Кроме того, суд указывает, что перед тем, как менять способ использования здания, необходимо выкупить в собственность земельный участок под ним и изменить разрешенное использование земли, что юридически понятно, однако с точки зрения здравого смысла представляется излишним. Какая разница постояльцам будущей гостиницы, оформлены ли земельные права ее владельцев, если сама гостиница находится в допустимом месте и соответствует требованиям, предъявляемым к гостиницам? Какие права муниципального образования нарушаются перепрофилированием, если гостиница находится в территориальной зоне, допускающей размещение гостиниц?
Надо сказать, ни одного судебного акта, подтверждающего или опровергающего право собственника свободно переименовать свое здание в современных условиях, мне найти не удалось. Все обнаруженные постановления судов, рассматривающих споры об изменении наименования зданий в ЕГРП, содержат отказы в исковых требованиях по разным причинам, не связанным с применением актуального градостроительного законодательства (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.11.2012 по делу N А45-16430/2012, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2010 N 09АП-6915/2010-АК по делу N А40-100087/09-152-772).
При таких обстоятельствах в реальной практике, к сожалению, вполне может победить позиция о том, что переименование здания должно производиться на основании разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта, несмотря на то, что в реальности реконструкция требуется далеко не всегда.
Так или иначе приходится констатировать, что в правоприменительной практике имеют место дополнительные, не предусмотренные законом ограничения в реализации норм Градостроительного кодекса РФ о свободе собственника при перепрофилировании нежилых зданий.
Кроме того, необходимо отметить, что изменить наименования зданий, расположенных за пределами населенных пунктов, например на землях промышленности, еще сложнее, поскольку на них градостроительные регламенты не распространяются. Как отмечает Е.В. Старова, вопрос о разрешенном использовании земель промышленности и расположенных на них объектов законодательно фактически не урегулирован <5>.
--------------------------------
<5> Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 - 20.
В целях устранения выявленных недоработок и противоречий представляется весьма желательным внесение изменений в законодательство о кадастре недвижимости, а также решение вопроса о разрешенном использовании земель и объектов, на которые не распространяются градостроительные регламенты. Пока же этого не произошло, можно лишь посоветовать собственникам при возникновении необходимости перепрофилирования своего здания пойти от простого к сложному. В конце концов вероятность того, что вам все же удастся внести соответствующие изменения в ГКН по заявлению (или хотя бы по техническому плану с приложенной декларацией), все-таки существует, ведь устоявшейся позиции нет. Будем формировать практику сами.
Литература
1. Андрианов Н., Сергейчук Д., Аветисян С., Парщиков Е. Какими видами деятельности может заниматься ИП? // Административное право. 2012. N 4. С. 69 - 74.
2. Бандорин Л.Е. Проблемы выбора вида разрешенного использования земельного участка из предусмотренных зонированием территорий // Экологическое право. 2011. N 3. С. 12 - 18.
3. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. С.А. Боголюбова // СПС "КонсультантПлюс", 2005.
4. Старова Е.В. Целевое назначение земельных участков, предоставленных для размещения и эксплуатации промышленных объектов: проблемы применения административной ответственности // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 2. С. 18 - 20.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.