Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Жилищное право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
О КВАЛИФИКАЦИИ ПЕРЕЧНЯ ЛИЦ, СОХРАНЯЮЩИХ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ ПОСЛЕ ЕГО ПРИОБРЕТЕНИЯ ПОКУПАТЕЛЕМ, В КАЧЕСТВЕ СУЩЕСТВЕННОГО УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
М.В. БАНДО
Бандо Михаил Владимирович, доцент кафедры гражданского права УрГЮУ, кандидат юридических наук.
В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса (ГК) РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (далее - перечень лиц с указанием прав).
Законодатель довольно редко указывает на те или иные условия договора как на существенные <1>. Гораздо чаще правоприменителю самому приходится путем толкования определять существенность тех или иных условий, что, как известно, вызывает довольно много проблем и разночтений на практике. Наверное, одним из самых показательных примеров этого будет история подходов к толкованию ст. 708 ГК <2>.
--------------------------------
<1> См., напр.: п. 1 ст. 489, п. 2 ст. 587, п. 1 ст. 842 ГК РФ.
<2> См., напр.: Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2005 N Ф09-317/05-ГК по делу N А60-34760/04-С1; п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"; Определения ВС РФ от 25.02.2015 N 306-ЭС15-1239, от 03.02.2015 N 52-КГ14-1.
В ст. 558 ГК законодатель, казалось бы, все сделал правильно, во всяком случае с позиции правовой определенности, установив, что перечень лиц с указанием прав - это существенное условие.
В силу п. 1 ст. 432 Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из указанных двух положений следует простой вывод: если перечня лиц с указанием прав в договоре купли-продажи жилого помещения нет, то нет и самого договора, он не заключен.
Именно к такому выводу пришел Верховный Суд РФ по одному из дел, вошедших в Обзор судебной практики от 01.03.2006 <3>.
--------------------------------
<3> Обзор судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2005 г. (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006) // СПС "КонсультантПлюс".
В Обзоре указано, что "...при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер".
Практика достаточно давно обращает внимание на необходимость страховаться от риска признания такого договора незаключенным. Так, в одном из Обзоров нотариальной практики указано, что при удостоверении договора купли-продажи жилого помещения нотариусу необходимо истребовать выписку из домовой книги с указанием всех зарегистрированных граждан <4>. Однако такая выписка никого ни от чего не уберегает. Ведь возникновение прав проживания, например, граждан, имевших право на приватизацию, но отказавшихся от него, от факта регистрации по месту жительства или включения в домовую книгу не зависит.
--------------------------------
<4> Обзор судебной и нотариальной практики Московской области по применению законодательства при рассмотрении вопросов, возникающих из наследственного права, а также отдельных видов договоров по передаче имущества в собственность от 08.10.2002 // СПС "КонсультантПлюс".
Статья 558 ГК в приведенном выше понимании породила достаточно обширную практику признания незаключенными договоров купли-продажи жилых помещений в ситуации, когда в них отсутствует перечень лиц с указанием прав, а такие лица в реальности есть <5>. Во многих случаях признание договора незаключенным влечет оспаривание права собственности покупателя квартиры.
--------------------------------
<5> Постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 N Ф05-781/2014 по делу N А40-40253/13; ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-515/11-С6 по делу N А07-6379/2010; Определения Красноярского краевого суда от 04.08.2014 по делу N 33-5789/2014, Верховного суда Республики Карелия от 18.07.2014 по делу N 33-2763/2014, Свердловского областного суда от 22.08.2013 по делу N 33-10140/2013 // СПС "КонсультантПлюс".
Получается, что если покупатель полностью оплатил стоимость жилого помещения, а договор купли-продажи признан незаключенным, то единственное, что ему остается, - это требование к продавцу о возврате полученного неосновательного обогащения.
Покупатель не может оставить себе жилое помещение, обремененное правами третьих лиц. Более того, в настоящее время в договоре купли-продажи жилого помещения нельзя даже закрепить, что, например, продавец, не сообщивший о правах третьих лиц, обязан уплатить по требованию покупателю неустойку. Вернее, такое закрепление будет бессмысленным, поскольку соответствующее условие будет содержаться в незаключенном договоре, а значит, с юридической точки зрения его все равно что не существует.
Таким образом, применение ст. 558 ГК РФ приводит к явно несправедливому результату, причем для стороны, которая действует добросовестно.
Ведь продавец может и должен знать о наличии прав третьих лиц на жилое помещение, которые сохранятся после исполнения договора купли-продажи.
Характерно, что достаточно недавно п. 1 ст. 558 становился предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ и был признан (правда, в отказном Определении) не противоречащим Конституции. Суд, в частности, указал: "Пункт 1 статьи 558 ГК Российской Федерации с учетом специфики имущественных отношений в жилищной сфере предусматривает необходимость включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Подобное правовое регулирование, направленное на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, какие-либо конституционные права граждан не нарушает" <6>. Аналогичную оценку данного регулирования можно встретить и в литературе <7>.
--------------------------------
<6> Определение КС РФ от 17.07.2014 N 1656-О // СПС "КонсультантПлюс".
<7> См., напр.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 2 т. / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2009. Т. 1. С. 498 (автор комментария - И.А. Иконицкая).
С указанным тезисом Конституционного Суда не представляется возможным согласиться. Данная норма, как уже было сказано, не защищает покупателя жилого помещения. Что касается лиц, сохраняющих право пользования, то на их законные интересы она вообще никак не влияет. Закон не содержит запрета на отчуждение жилого помещения без согласия этих лиц, сохранение их прав гарантируется не ст. 558, а соответствующими нормами о бывших членах семьи, отказавшихся от приватизации, или, например, положениями о договоре найма жилого помещения.
В задачи настоящей статьи не входит выявление противоречий ст. 558 ГК Конституции. Вместе с тем если ее применение приводит к неблагоприятным последствиям для добросовестной стороны соответствующего правоотношения и ухудшению ее положения по сравнению с недобросовестной стороной, то есть основания считать такое применение противоречащим ст. 1 ГК РФ.
Имеется, хоть и не очень обширная, практика отказов в признании договора купли-продажи жилого помещения незаключенным именно на основании отсутствия перечня лиц с указанием прав.
Так, в Апелляционном определении Хабаровского краевого суда от 14.01.2015 по делу N 33-217 суд отказал в признании договора незаключенным по иску лиц, сохранивших право проживания, сославшись на то, что права истцов оспариваемым договором никак не затрагиваются, поскольку выселить их нельзя.
Аналогичная позиция содержится и в Определении Ленинградского областного суда от 09.07.2014 N 33-3455/2014. При этом суд подчеркнул, что оспаривание договора лицом, которое не является его стороной и права которого не затрагиваются оспариваемым договором, по формальным основаниям невозможно.
В данных судебных решениях это не было прямо указано, но для их мотивировки так и напрашивается ссылка на ст. 10 ГК, поскольку здесь лица, не являющиеся стороной правоотношения и не имеющие конкретного интереса в признании договора незаключенным, подают соответствующий иск, только чтобы ухудшить правовое положение покупателя.
Очевидно, однако, что такое обоснование впрямую не сработает, если признавать договор незаключенным будут не третьи лица, а сторона договора - продавец. Такая ситуация была рассмотрена в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2012 N 17АП-6226/2011-ГК по делу N А60-25337/2010. В этом деле продавец сам заявил иск о признании незаключенным договора купли-продажи, поскольку право проживания в соответствующем жилом помещении сохраняют наниматели по договорам найма, которые он заключил. Основным доводом, по которому суд отказал в иске, была фальсификация договоров найма. Вместе с тем суд привел очень важный дополнительный довод: продавец, "...зная об обременении квартиры правами третьих лиц (если таковое, как он утверждает, имелось), обязан был сообщить... покупателю о данном юридическом факте, однако таких действий не совершил, а, по сути, скрыл. Следовательно, у истца нет оснований ссылаться в обоснование своих требований на положения ст. 558 ГК РФ".
Статья 10 ГК здесь также впрямую не упоминается, но явно имеется в виду (ст. 1 ГК на момент вынесения анализируемого судебного акта положений о добросовестности еще не содержала).
Таким образом, первый вариант устранения явно несправедливых последствий применения п. 1 ст. 558 ГК - квалификация самих действий по оспариванию договора всеми, кроме покупателя, как злоупотребления правом или явно недобросовестных действий.
Продавец сам должен был знать о наличии соответствующих прав третьих лиц на момент заключения договора, а третьи лица не имеют законного интереса в признании договора незаключенным.
Кроме того, с 1 июня 2015 г. в новой редакции начнет действовать ст. 432 ГК <8>, в которой появится п. 3, устанавливающий, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1). Очевидно, что продавец, получивший плату за отчуждаемое жилое помещение, а потом пытающийся признать договор незаключенным, не сможет в силу этой нормы признать договор незаключенным.
--------------------------------
<8> Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации".
Вместе с тем представляется, что при толковании п. 1 ст. 558 ГК, вообще, неверно считать, что под страхом незаключенности она требует указывать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в соответствующем жилом помещении и по объективным причинам, не зависящим от воли сторон, сохранят это право после перехода права собственности, хотя бы потому, что указание на соответствующих лиц по своей природе вообще не является условием договора.
Как представляется, из содержания ст. 432 ГК следует, что условие договора - это как минимум то, по поводу чего возможно договориться, т.е. по поводу чего в принципе может быть достигнуто соглашение <9>.
--------------------------------
<9> Так, О.А. Красавчиков давал "...определение (в социологическом аспекте) отдельному условию договора как частному волевому выражению конкретного интереса сторон..." (см.: Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции // Антология уральской цивилистики. 1925 - 1989: Сб. ст. М., 2001. С. 173). А с юридической точки зрения "...это волевая модель (фрагмент общей договорной программы) поведения сторон после того, как данный договор вступит в силу" (Там же. С. 174).
Квалификация того или иного условия в качестве существенного означает, что законодатель по этому вопросу отказывается восполнять диспозитивными нормами волеизъявление сторон.
Итак, простая формальная логика подталкивает нас к выводу о том, что существенное условие договора - это:
1) то, в отношении чего существует неопределенность, но в принципе возможно договориться;
2) в отношении чего необходимо договориться для того, чтобы договор считался заключенным.
Понятие существенных условий характеризует договор именно как юридический факт <10>. Есть существенные условия - договор как юридический факт состоялся, соответствующие ему юридические последствия возникли.
--------------------------------
<10> См.: Там же.
С другой стороны, законодатель нередко устанавливает или подразумевает обязанность так или иначе проинформировать контрагента. Например, п. 1 ст. 475 ГК называет негативные последствия для продавца, не оговорившего недостатки товара, ст. 460 ГК - способы защиты для покупателя, который не был проинформирован о правах третьих лиц на товар.
Здесь речь уже идет не о договоре как юридическом факте. Неисполнение соответствующей обязанности не влечет незаключенности договора (пусть даже по логике эта обязанность должна была быть исполнена в момент заключения договора). Оно влечет применение соответствующих способов защиты, в том числе тех, которые установлены самим договором.
Перечень лиц, упоминаемый в ст. 558, - это не предмет для договоренностей. Это объективно существующие обременения отчуждаемого жилого помещения.
С учетом такого понимания п. 1 ст. 558 ГК можно толковать как необходимость прямо договориться о том, будет ли отчуждаться обремененное правами третьих лиц помещение или нет. При таком толковании, если в договоре написано, что помещение должно отчуждаться свободным от прав третьих лиц, но на момент исполнения договора права третьих лиц сохранятся, то договор нельзя будет признать незаключенным. Это будет нарушение обязанностей продавца, а покупатель сможет воспользоваться способами защиты, имеющимися в этом случае в законе или договоре.
Против такого подхода к толкованию ст. 558 ГК может быть выдвинуто по меньшей мере два возражения: во-первых, он не очень соответствует буквальному смыслу п. 1 ст. 558 ГК; во-вторых, может повлечь признание незаключенными договоров купли-продажи жилых помещений, в которых стороны вообще ничего не написали про права третьих лиц.
Тем не менее представляется, что это более правильно, чем считать существенным условием договора то, в отношении чего стороны вообще не договариваются.
Таким образом, второй вариант устранения явно несправедливых последствий применения п. 1 ст. 558 ГК - толкование, согласно которому существенным условием является договоренность о наличии или отсутствии к моменту перехода права собственности обременений соответствующего жилого помещения.
Необходимо также обратить внимание, что ст. 558 ГК применяется не ко всем видам купли-продажи. Однако ситуация, когда передаваемый товар будет обременен неизвестными покупателю правами третьих лиц, возможна и в отношении движимых вещей, и в отношении других видов недвижимости. Данной ситуации посвящена ст. 460 ГК, которая предусматривает для покупателя право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Очевидно, что эти последствия гораздо более адекватны ситуации, чем то, что предусмотрено п. 1 ст. 558 ГК.
Поэтому третий вариант устранения явно несправедливых последствий применения п. 1 ст. 558 ГК - отмена законодателем этого пункта или же введение в него последствий, схожих с теми, что предусматривает ст. 460 ГК.
Например, для купли-продажи жилых помещений можно предоставить покупателю право на односторонний отказ от договора вместо права требовать расторжения договора.
В заключение нужно сказать, что общей мерой для оздоровления оборота недвижимых вещей является укрепление принципа правовой определенности и, как его проявления, гарантий публичной достоверности Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этом отношении, конечно, предпринимаются определенные шаги и в области жилищного права. Так, в п. 2 ст. 674 ГК РФ и в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в 2014 г. появились нормы о регистрации ограничения права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения <11>. Однако в этой области остается еще очень много нерешенных проблем, например обеспечение правовой определенности при существовании таких нерегистрируемых прав на жилые помещения, как права членов семьи собственника жилого помещения, которые имели право на приватизацию этого жилого помещения, но не воспользовались им <12>. Возможно, решение данной общей проблемы уменьшит количество таких странных норм, как п. 1 ст. 558 ГК.
--------------------------------
<11> Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования".
<12> См.: Постановление КС РФ от 24.03.2015 N 5-П.
References
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Жилищное право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.