Наша компания оказывает помощь по написанию статей по предмету Предпринимательское право. Используем только актуальное законодательство, проекты федеральных законов, новейшую научную литературу и судебную практику. Предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все выполняемые работы даются гарантии
Вернуться к списку статей по юриспруденции
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ВОПРОСЫ ПРАВОПРИМЕНЕНИЯ ИНСТИТУТА ОЦЕНКИ
Н.А. КИСЕЛЕВА
Пространство рыночной экономики воплощает институционализацию общественных отношений по поводу различного рода материальных благ. Формами подобной институционализации выступают государственная регистрация прав и объектов недвижимости, налогообложение определенных видов объектов, а также оценочная деятельность, причем последняя напрямую связана с институтом налогообложения в рамках определения кадастровой стоимости объекта налогообложения и с институтом государственной регистрации, прежде всего в сфере реализации прав правообладателем.
Очевидная роль оценочной деятельности в реализации зрелых рыночных отношений предопределяет важность эффективного функционирования данного института и его правовой регламентации.
Область применения оценочных процедур достаточно велика - оценка может проводиться в отношении недвижимого и движимого имущества, информации, работ, услуг, права собственности, права требования и долгов, объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов.
Такая широкая область применения свидетельствует о серьезной укорененности института оценки в процессе развития общественных отношений. В России оценочная деятельность появилась во второй половине XIX в. Причиной тому была отмена крепостного права и связанная с этим процессом необходимость проведения кадастровых работ для формирования базы налогообложения и определения размера налога исходя из ценности и доходности имущества. В 70-е годы XIX в. обязанность производить оценку возлагалась на городские власти с тем, чтобы установить размер налога на недвижимость. В 1893 г. в Российской империи были приняты Высочайше утвержденные правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами <1>, регулировавшие оценочную деятельность в России вплоть до отмены частной собственности в результате революции 1917 г. Восстановление института оценки произошло после распада Советского государства, последовавшим за этим становлением рыночных отношений и закреплением института частной собственности. Потребность в формировании бюджета, складывающаяся рыночная экономика, возможность реализации права собственности субъектами на принадлежащее имущество привели к развитию системы налогообложения, необходимости определять стоимостное значение объектов гражданского оборота, что в результате способствовало возрождению оценочной деятельности в России.
--------------------------------
<1> Высочайше утвержденные правила оценки недвижимых имуществ для обложения земскими сборами // Полное собрание законов Российской Империи. Собр. 3. Т. XIII. N 9744. 1893.
Одним из важнейших объектов гражданского оборота, подлежащих оценке, выступает недвижимое имущество, в отношении данных объектов определяется, как правило, рыночная или кадастровая стоимость. На сегодняшний день можно выделить следующие виды оценки объектов недвижимости: государственная (нормативная) кадастровая, которая, в свою очередь, выражается в определении массовой оценки стоимости объекта или индивидуальном расчете (оценке), и негосударственная (экспертная, индивидуальная) оценка.
Главное отличие этих двух видов оценок - в их цели: первая применяется, как правило, при формировании налогооблагаемой базы для определения размера налогов: земельного и на имущество, а также для определения размера арендной платы и выкупной стоимости недвижимого имущества при его выкупе из государственной или муниципальной собственности и др.; вторая проводится любым заинтересованным лицом при совершении сделок или в рамках защиты его нарушенных прав.
Основным нормативным актом, закрепляющим реализацию процедур государственной кадастровой оценки, выступает Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), определяющий государственную кадастровую оценку как совокупность процедур принятия решения о проведении оценки, определении кадастровой стоимости и составление отчета об итогах оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости, а кадастровую стоимость объекта недвижимости как полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов <2>. Определение кадастровой стоимости по смыслу данного Закона реализуется в рамках целеполагания системы налогообложения.
--------------------------------
<2> Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" // СЗ РФ. 2016. N 27 (часть 1). Ст. 4170.
Государственная кадастровая оценка в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ предусмотрена для всех земельных участков, зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, находящихся в пределах территории субъекта Российской Федерации, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), однако без учета имущественных прав на указанные объекты (за исключением права собственности) и обременений (за исключением ограничений прав на землю по земельному законодательству). Следовательно, в отношении объектов, не внесенных в ЕГРН, данный вид оценки не проводится. Не проводится она и в отношении предприятия как имущественного комплекса и единого недвижимого комплекса. В таком случае в отношении таких объектов может проводиться экспертная индивидуальная оценка. Стоит учитывать, что при определении кадастровой стоимости земельного участка и земельный участок, и расположенные на нем недвижимые объекты рассматриваются на основе "единства судьбы".
Еще в 1999 г. Правительством РФ было принято Постановление N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель <3>. Согласно данному акту органы власти субъектов РФ должны принимать нормативные правовые акты, обеспечивающие проведение указанной оценки, и утверждать ее результаты. Механизм осуществления кадастровой деятельности на сегодняшний день регулируется Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" <4>.
--------------------------------
<3> Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" // СЗ РФ. 1999. N 35. Ст. 4326.
<4> Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Специальные территориальные бюджетные учреждения, создаваемые органами власти субъектов РФ (комитеты имущества, центры государственной оценки, центры инвентаризации и кадастра и т.д.), являются субъектами, определяющими кадастровую стоимость на основе методов массовой оценки - построения единых моделей для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики. Однако Методическими указаниями от 4 августа 2021 г. <5> предусмотрено, что при невозможности проведения массовой оценки (определение стоимости конкретного объекта недвижимости для обеспечения информации о рынке таких объектов, эталонного объекта недвижимости, нетиповых объектов) необходимо применять индивидуальный расчет. Таким образом, государственная кадастровая стоимость может определяться путем массовой или индивидуальной оценки. Помимо общего порядка, кадастровая стоимость может определяться бюджетным учреждением и на базе рыночной стоимости объекта, но в таком случае она не должна превышать величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Особенностями кадастровой оценки можно назвать: определение периодически (через четыре года) стоимости объектов недвижимости без учета вещных прав для формирования налогооблагаемой базы; проведение по инициативе государственного органа власти, учитывая наиболее сущностные характеристики объекта, с использованием методов статистического анализа и экспертного контроля при минимальном уровне экспертного фактора.
--------------------------------
<5> Приказ Минэкономразвития России от 4 августа 2021 г. N П/0336 "Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке". URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 26.09.2023).
В качестве основы регулирования оценочной деятельности на современном этапе стоит отметить Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральный закон от 1 декабря 2007 г. N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" и среди подзаконных актов - более десятка федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития РФ. Федеральный закон N 135-ФЗ закрепляет основные положения о процедуре оценки, ее целях, субъектах и объектах оценки, ее основаниях и регулировании. Статья 3 данного Закона определяет оценочную деятельность как "профессиональную деятельность субъектов оценочной деятельности, направленную на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости" <6>, а ст. 4 - субъекта оценочной деятельности как "физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшее свою ответственность" <7>. Согласно Федеральному стандарту оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" оценка производится в отношении застроенных и незастроенных земельных участков, объектов капитального строительства, части земельных участков и объектов капитального строительства, жилых и нежилых помещений, связанных с ними имущественных прав, а также доли в праве на данные объекты <8>.
--------------------------------
<6> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
<7> Там же.
<8> Приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611 "Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". URL: http://pravo.gov.ru (дата обращения: 26.09.2023).
Положения ФСО N 7 не применяются при массовой оценке кадастровой стоимости, следовательно, они применяются при осуществлении индивидуальной или негосударственной (экспертной) оценки и определении в том числе кадастровой стоимости объектов недвижимости. Среди отличительных черт экспертной оценки можно выделить: оценивание отдельных объектов недвижимости с учетом вещных прав на данный объект и обременений; учет основных и индивидуальных характеристик объекта; проведение по желанию любого заинтересованного лица для совершения сделок или защиты нарушенных прав при высоком уровне влияния экспертного фактора.
Если государственная кадастровая оценка проводится бюджетными учреждениями, создаваемыми органами власти субъектов РФ, экспертная оценка осуществляется экспертами - профессиональными оценщиками. Выполнение работ по государственной кадастровой оценке обеспечивается из бюджетов субъектов РФ или муниципальных образований, формируемых в том числе из объема поступающих налогов от облагаемого имущества, тогда как финансирование экспертной оценки объекта недвижимости осуществляется на счет личных средств заинтересованного лица - заказчика.
Нельзя не отметить, что от показателей кадастровой оценки напрямую зависит объем взимаемых налогов и объем денежных средств, поступающих в бюджеты двух уровней. Помимо этого, определение кадастровой стоимости производится на основе наиболее эффективного уровня использования объекта, что приводит к максимизации его стоимости.
Законодатель признает, что бюджетным учреждением в процессе проведения кадастровой оценки могут быть допущены ошибки. В связи с этим правообладателям объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке, в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости предоставлено право обратиться при выявлении ошибок, допущенных в процессе определения кадастровой стоимости, за их исправлением в следующих случаях: наличия арифметической ошибки, описки, опечатки и иных ошибок, повлиявших на величину кадастровой стоимости, или несоответствия определения кадастровой стоимости Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке <9>. Однако в большинстве случаев основанием некорректного размера кадастровой стоимости выступает применение обобщающих статистических методов при массовой оценке, и стоит учитывать, что указанные Методические рекомендации были введены в действие только в 2021 г.
--------------------------------
<9> Там же.
Указанное выше прямое влияние кадастровой стоимости объекта недвижимости на размер налоговой базы стало причиной оспаривания государственной кадастровой стоимости по инициативе граждан и юридических лиц.
С 31 июля 2020 г. по 1 января 2026 г. Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ <10> установлен переходный период в применении ст. 22 "Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости" и ст. 22.1 "Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости" Федерального закона N 237-ФЗ. Так, до 1 января 2026 г. органом власти субъекта РФ может быть принято решение об установлении бюджетным учреждением (созданным органом власти субъекта РФ) по заявлению заинтересованных лиц кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, причем положения Федерального закона N 237-ФЗ об оспаривании кадастровой стоимости в этом случае не применяются.
--------------------------------
<10> Федеральный закон от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Указанный Закон предусматривает два способа оспаривания кадастровой стоимости: административный - обращение заинтересованного лица в комиссию, создаваемую исполнительным органом власти субъекта РФ, и судебный. Но поскольку административный - досудебный порядок не является обязательным, в этой связи в большей степени распространен судебный порядок рассмотрения споров. Обращение в суд следует и в том случае, если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости.
Обращаясь к обзору судебной практики по поводу оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, можно выделить следующие виды споров: споры об установлении кадастровой стоимости в размере ее рыночной стоимости; о несогласии с оставлением иска об установлении кадастровой стоимости без рассмотрения из-за несоблюдения досудебного порядка; о несогласии с обязанностью оплаты экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимости; о взыскании судебных расходов по делу об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, аналогичной ее рыночной стоимости.
Так, в спорах об установлении кадастровой стоимости в размере, равном ее рыночной стоимости, заявляется, что кадастровая стоимость недвижимости не соответствует рыночной, в связи с чем истец вынужден уплачивать налоги или арендную плату в большем объеме. Если суд установит, что у истца есть законный интерес и размер требуемой стоимости доказан в отчете эксперта, то решением суда будет установлена кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости. Например, решением суда устанавливается кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной <11>, а также объекта капитального строительства, нежилого здания (сооружения) <12>. За последние десять лет большее количество исков подано по поводу оспаривания величины кадастровой стоимости земельных участков.
--------------------------------
<11> См.: Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2022 г. N 88а-3995/2022; Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. N 88а-8341/2021; Апелляционное определение Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 18 февраля 2020 г. по делу N 66а-412/2020; Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 13 сентября 2018 г. по делу N 33а-2150/2018; Апелляционное определение Липецкого областного суда от 12 июля 2018 г. по делу N 33а-1291/2018; Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 14 июня 2018 г. по делу N 33а-8743/2018; Апелляционное определение Воронежского областного суда от 7 февраля 2017 г. по делу N 33-1219/2017 // СПС "КонсультантПлюс".
<12> См.: решение Московского городского суда от 11 ноября 2019 г. по делу N 3а-3423/2019; решение Московского городского суда от 24 сентября 2019 г. по делу N 3а-3173/2019; Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 6 июня 2023 г. N 88а-17315/2023; Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 31 мая 2023 г. N 88а-12580/2023 // СПС "КонсультантПлюс".
Однако решением суда кадастровая стоимость недвижимости может быть оставлена без изменений, если суд придет к выводу, что кадастровая стоимость не превышает рыночную или оспариваемая кадастровая стоимость неактуальна на момент подачи иска, например, в случае когда судебная экспертиза подтвердила размер установленной бюджетным учреждением кадастровой стоимости <13>, в случае если экспертная рыночная стоимость превышает государственную кадастровую стоимость <14> или кадастровая стоимость на дату подачи иска является архивной, поскольку в ЕГРН внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки <15>.
--------------------------------
<13> Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2020 г. N 88А-2482/2020 // СПС "КонсультантПлюс".
<14> См.: Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 16 августа 2021 г. N 88а-19917/2021 по делу N 3а-247/2020; Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 25 февраля 2020 г. N 66а-231/2020; Кассационное определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 6 февраля 2020 г. N 88А-2506/2020 // СПС "КонсультантПлюс".
<15> Кассационное определение Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 12 декабря 2019 г. N 88а-568/2019 // СПС "КонсультантПлюс".
С момента введения в действие указанных Методических указаний о государственной кадастровой оценке предполагалось нивелирование оспаривания кадастровой стоимости, однако и на сегодняшний день, несмотря на изменения, вносимые в законодательные акты, и введение иных нормативных актов, сфера оценочной деятельности в отношении объектов недвижимости остается весьма актуальной, подтверждением чему служит объемная судебная практика по поводу оспаривания результатов кадастровой оценки.
Наша компания оказывает помощь по написанию курсовых и дипломных работ, а также магистерских диссертаций по предмету Предпринимательское право, предлагаем вам воспользоваться нашими услугами. На все работы дается гарантия.